Energieausweis-Pflicht: alle Regeln nach GEG
Ein Energieausweis ist Pflicht, wenn ein Gebäude verkauft oder neu vermietet wird, sowie bei Neubauten (§ 80 GModG, bis 2026: GEG; Stand: August 2026). Wer selbst in seinem Haus wohnt und weder verkauft noch vermietet, braucht keinen. Ein einmal ausgestellter Ausweis gilt zehn Jahre.
Hinweis zur Rechtsgrundlage: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) trägt seit Juli 2026 den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Vorschriften zum Energieausweis gelten unter denselben Paragraphennummern fort, bereits ausgestellte Ausweise bleiben gültig, eine Austausch- oder Umschreibepflicht gibt es nicht.
Wann ist der Energieausweis Pflicht?
Das Gesetz knüpft die Pflicht an bestimmte Anlässe, nicht an den Besitz an sich. Sobald eine Immobilie verkauft, neu vermietet, verpachtet oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen wird, muss ein gültiger Energieausweis vorliegen (§ 80 GModG). Auch bei Neubauten ist die Ausstellung vorgeschrieben, unabhängig davon, ob das Gebäude anschließend verkauft wird oder nicht.
| Situation | Pflicht? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Verkauf von Haus oder Wohnung | Ja | § 80 GModG |
| Neuvermietung | Ja | § 80 GModG |
| Bestehender Mietvertrag wird fortgesetzt | Nein | — |
| Neubau | Ja | § 80 GModG |
| Eigennutzung ohne Verkauf oder Vermietung | Nein | — |
| Bestehendes Baudenkmal | Nein (Ausnahme) | § 79 Abs. 4 Satz 2 GModG |
Bei einer laufenden Vermietung ohne Mieterwechsel entsteht keine neue Pflicht, erst der nächste Vermietungsfall löst sie wieder aus. Konkrete Abläufe für die beiden häufigsten Anlässe finden Sie auf den Seiten Energieausweis beim Hausverkauf und Energieausweis bei Vermietung.
Wie lange ist der Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab dem Tag der Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG, Stand: August 2026). Das gilt für beide Ausweistypen gleichermaßen, ein Bedarfsausweis ist also nicht länger gültig als ein Verbrauchsausweis. Die Gültigkeit hängt nur vom Ausstellungsdatum ab, nicht davon, ob am Gebäude in der Zwischenzeit etwas saniert wurde. Eine Modernisierung verlängert einen bestehenden Ausweis nicht automatisch, sie kann höchstens die Werte in einem neu ausgestellten Ausweis verbessern.
Energieausweis abgelaufen, was jetzt?
Ein abgelaufener Energieausweis verliert seine Gültigkeit einfach mit dem Datum, es gibt keine Mahnung und keine automatische Erinnerung. Praktisch wird das erst relevant, wenn der nächste Pflicht-Anlass eintritt: Ohne gültigen Ausweis dürfen Sie ein Haus dann weder verkaufen noch neu vermieten, ohne einen neuen Energieausweis zu besorgen. Solange Sie selbst wohnen bleiben, müssen Sie nichts unternehmen.
Wer in den nächsten Wochen verkaufen oder neu vermieten will und einen abgelaufenen oder gar keinen Energieausweis hat, braucht ein neues Dokument, bevor die erste Besichtigung stattfindet. Die Ausstellung durch einen nach § 88 GModG registrierten Aussteller lässt sich vollständig online anstoßen.
Mehr zum Ablauf und zu den benötigten Unterlagen: Energieausweis online erstellen.
Ausnahmen und Befreiungen
Nicht jedes Gebäude braucht in jedem Fall einen Energieausweis. Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmen.
Kleine Gebäude
Gebäude mit einer Nutzfläche von nicht mehr als 50 Quadratmetern sind von der Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises ausgenommen (§ 79 Abs. 4 GModG, Stand: August 2026). Gezählt wird die Nutzfläche des gesamten Gebäudes, nicht einzelner Räume, und die Ausnahme gilt unabhängig vom Baujahr.
Denkmalgeschützte Gebäude
Bei Baudenkmälern entfallen die Vorlage- und Aushändigungspflichten: Nach § 79 Abs. 4 Satz 2 GModG sind die Pflichten aus § 80 Abs. 3 bis 7 auf Baudenkmäler nicht anzuwenden (Stand: August 2026). Die Ausnahme greift nur bei formal festgestelltem Denkmalschutz, ein hohes Alter allein reicht nicht aus. Ob ein konkretes Gebäude als Baudenkmal eingestuft ist, entscheidet die zuständige Denkmalbehörde, nicht der Eigentümer selbst.
Ältere Wohngebäude und die Wahl des Ausweistyps
Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht auf das Dämmniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 nachgerüstet wurden, ist ausschließlich ein Bedarfsausweis zulässig, ein Verbrauchsausweis reicht hier nicht (§ 80 Abs. 3 GModG, Stand: August 2026). Wurde ein solches Haus nachträglich entsprechend saniert, besteht wieder freie Wahl zwischen beiden Ausweistypen. Welcher Ausweistyp für Ihr Gebäude infrage kommt, klärt die Entscheidungshilfe: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis; wie das Baujahr in die Berechnung einfließt, erklärt die Seite zu Baujahr und Energiebedarf.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Wer eine Immobilie in einer gewerblichen Anzeige zum Verkauf oder zur Vermietung anbietet, muss bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in die Anzeige übernehmen, sofern zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung bereits ein Ausweis vorliegt (§ 87 GModG, Stand: August 2026). Dazu gehören die Art des Ausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, die im Ausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung und bei Wohngebäuden das Baujahr. So sieht das in einer korrekten Anzeige aus: „Einfamilienhaus, Baujahr 1998, Energiebedarfsausweis, Endenergiebedarf 145 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger Erdgas.“ Das gilt für Zeitungsanzeigen genauso wie für Immobilienportale im Internet. Verantwortlich sind Verkäufer, Vermieter oder der beauftragte Makler.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Ausstellen darf nur, wer nach § 88 GModG dazu berechtigt ist (Stand: August 2026). Dazu zählen unter anderem Personen mit bauaufsichtlicher Berechtigung nach Landesrecht sowie Personen mit einschlägigem Hochschulabschluss, etwa in Architektur, Bauingenieurwesen, technischer Gebäudeausrüstung oder Physik, kombiniert mit praktischer Erfahrung oder einer entsprechenden Fortbildung. Auch wer die Weiterbildungsprüfung zum Energieberater der BAFA erfolgreich abgeschlossen hat, ist ausstellungsberechtigt.
Diese Redaktion stellt selbst keine Energieausweise aus und ist kein Energieberater. Die Ausstellung übernimmt ein Partnerunternehmen mit entsprechend qualifiziertem, registriertem Aussteller.
Die Registriernummer
Jeder Energieausweis braucht eine Registriernummer, die der Aussteller bei der zuständigen Registrierstelle beantragt (§ 98 GModG, Stand: August 2026). Ohne diese Nummer ist ein Dokument kein gültiger Energieausweis im Sinne des Gesetzes, egal wie es aussieht. Ein öffentlich einsehbares Register aller ausstellungsberechtigten Personen oder Firmen gibt es nicht, die Registrierung läuft für jeden einzelnen Ausweis, die Nummer wird direkt auf dem Dokument abgedruckt.
Bußgelder nach § 108 GModG
Verstöße gegen die Pflichten rund um den Energieausweis sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einem Bußgeld belegt werden (§ 108 GModG, Stand: August 2026). Je nach Art des Verstoßes sieht das Gesetz unterschiedliche Höchstbeträge vor, in einzelnen Fällen bis zu 50.000 Euro, in anderen bis zu 10.000 Euro oder bis zu 5.000 Euro. In der Praxis liegen die tatsächlich verhängten Bußgelder für Alltagsfälle wie einen fehlenden Energieausweis bei einer einzelnen Vermietung meist deutlich unter diesen Höchstgrenzen, die genaue Höhe entscheidet im Einzelfall die zuständige Behörde.
Häufige Fragen
Für wen ist der Energieausweis Pflicht?
Pflicht ist er für Eigentümer, die verkaufen, neu vermieten oder ein Gebäude neu errichten (§ 80 GModG, bis 2026: GEG). Wer selbst im eigenen Haus wohnt und nicht verkauft oder vermietet, braucht keinen Energieausweis.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis ist zehn Jahre ab dem Ausstellungsdatum gültig (§ 79 Abs. 3 GModG). Danach dürfen Sie ihn bei Verkauf oder Neuvermietung nicht mehr verwenden und brauchen einen neuen Ausweis.
Was passiert, wenn der Energieausweis abgelaufen ist?
Solange Sie nicht verkaufen oder neu vermieten, passiert nichts. Erst beim nächsten Verkauf oder Vermietungsfall brauchen Sie einen aktuellen, gültigen Energieausweis.
Welche Gebäude sind von der Pflicht befreit?
Kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 79 Abs. 4 GModG) sind ausgenommen; bei Baudenkmälern entfallen die Vorlage- und Aushändigungspflichten (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GModG).
Wer kontrolliert die Energieausweis-Pflicht?
Die zuständigen Landesbehörden können Stichprobenkontrollen durchführen. Eine flächendeckende Vorab-Prüfung jedes einzelnen Verkaufs oder Mietvertrags findet nicht statt, Verstöße fallen meist im Streitfall oder bei einer Anzeige auf.
Wie hoch ist das Bußgeld ohne Energieausweis?
Der gesetzliche Rahmen reicht je nach Verstoß bis zu 50.000, 10.000 oder 5.000 Euro (§ 108 GModG). In der Praxis liegen verhängte Bußgelder für typische Alltagsfälle in der Regel deutlich darunter.
Diese Seite bietet keine Rechtsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr, maßgeblich ist der Gesetzestext. Stand: August 2026.